Opłacalność inwestycji takiej jak zakup mieszkania pod wynajem może negatywnie zaskoczyć, jeżeli liczymy jedynie nominalną stopę zwrotu. Z tego artykułu dowiesz się, jak wygląda prawidłowo wykonana ocena opłacalności inwestycji.
Opłacalność inwestycji, czyli stopa zwrotu
Opłacalność inwestycji mierzy się poprzez tzw. stopę zwrotu. Może być ona:
- nominalna – wówczas liczysz jedynie wielkość przychodu do dokonanego wkładu,
- realna – pod uwagę bierzesz również inflację,
- rzeczywista – pozwala obliczyć faktyczną opłacalność inwestycji (czysty zysk), bo uwzględnia wszystkie koszty.
Analiza opłacalności inwestycji mieszkaniowej może być przeprowadzona na dowolny okres czasu – pod uwagę możesz brać zarówno miesiąc, jak i kwartał, rok czy 5 lat. Wszystko zależy od tego, jaki czas zwrotu inwestycji sobie ustalisz. Co istotne, dużo łatwiej jest obliczyć rzeczywistą opłacalność inwestycji w nieruchomość, gdy wyliczasz ją na czas wstecz – posiadasz bowiem wówczas więcej danych (np. możesz uwzględnić w kosztach nie tylko podatek czy czynsz, ale również to, że musiałeś wydać np. dodatkowe 1500 zł na doposażenie mieszkania czy drobne naprawy albo przez miesiąc mieszkanie stało puste).
Opłacalność inwestycji z wynajmu mieszkania a możliwe koszty
Warto zaznaczyć, że aby ocena opłacalności inwestycji była wiarygodna, należy wziąć pod uwagę absolutnie wszystkie nakłady inwestycyjne, jakie poniesiesz. W takie koszta z pewnością wejdzie:
- koszt zakupu mieszkania,
- koszt transakcyjny zakupu mieszkania (podatek, opłaty dla prawnika),
- koszt wykończenia mieszkania lub remontu (inwestowanie w nieruchomości pierwotne lub wtórne każdorazowo wiąże się z umeblowaniem i odświeżeniem lokalu),
- podatek od wynajmu mieszkania (dla inwestorów prywatnych nieposiadających firmy, jest to 8,5% od przychodów do 100 tys. zł lub 12,5% od większych przychodów),
- uwzględnienie, że np. przez 1 miesiąc w skali roku mieszkanie nie będzie wynajmowane (będą zmieniać się najemcy, ktoś zrezygnuje bez uprzedzenia),
- koszt raty kredytu.
Standardowe wskaźniki opłacalności inwestycji
Przy wynajmie mieszkania wyróżnia się przede wszystkim dwa wskaźniki opłacalności inwestycji:
- ROI – stopę zwrotu z inwestycji,
- ROE – stopę zwrotu z kapitału własnego (polecana, jeśli bierzesz kredyt).
Jak obliczyć opłacalność inwestycji miarą ROI? Wzór
Rentowność wynajmu wskaźnikiem ROI oblicza się zwyczajowo na rok. Wzór wygląda następująco:
ROI (stopa zwrotu z inwestycji z roku) = (roczny przychód z wynajmu / wszystkie koszty) x 100%
Jak obliczyć opłacalność inwestycji miarą ROE? Wzór
Jeśli na zakup nieruchomości musiałeś wziąć kredyt, to wówczas od wysokości czynszu najmu musisz odjąć ratę kredytu, a w koszty włączasz wówczas wkład własny na mieszkanie.
ROE (stopa zwrotu z kapitału własnego z roku) = ((roczny przychód z wynajmu – raty kredytu z 12 mies.) / wszystkie koszty) x 100%
Ocena opłacalności inwestycji – przykład
Inwestor zakupił mieszkanie z rynku pierwotnego za 370 000 zł. Jego wkład własny wyniósł 80 000 zł, przy czym dodatkowo wydał 60 000 zł na wykończenie i wyposażenie mieszkania oraz 9500 zł na koszty transakcyjne. Miesięczna rata kredytu wynosi 1214 zł, a miesięczny czynsz najmu 2400 zł. Podatek od najmu to 8,5%. Obliczając opłacalność inwestycji, zakładamy, że mieszkanie jest wynajęte przez 12 miesięcy.
Roczna ocena opłacalności inwestycji wynosi zatem:
(12 x 2400 (roczny przychód z najmu: 28 800) – 12 x 204 (roczny koszt podatku: 2448) – 12 x 1214 (roczna wysokość rat kredytu: 14 568) / (80 000 + 60 000 +9500 (pozostałe koszty)) x 100% = 7,88%
Inne metody oceny opłacalności inwestycji
Inwestowanie w nieruchomości każdorazowo powinno być poprzedzone skrupulatnym wyliczeniem zysku. Dużo bardziej zaawansowana analiza może dotyczyć np. inwestowania w remont kamienicy. Jeżeli nie jesteś pewien jak wyliczyć opłacalność inwestycji, skontaktuj się z nami – od lat wspieramy inwestorów w analizie inwestycyjnej i optymalizowaniu rentowności nabytych nieruchomości.
