w najem krótkoterminowy

Opłacalność inwestycji w najem krótkoterminowy – wady i zalety

Jakie są wady i zalety najmu krótkoterminowego? Czy nadal się on opłaca? Tłumaczymy, jak obliczać opłacalność inwestycji krótkoterminowych.

Inwestowanie w nieruchomości pod najem krótkoterminowy – wprowadzenie

Przyjęło się sądzić, że najem krótkoterminowy to bardziej opłacalny sposób na inwestowanie w nieruchomości niż najem długoterminowy. I w istocie tak jest, jeśli patrzeć na opłacalność inwestycji w warunkach idealnych (czyli nie ma pandemii, turystyka kwitnie, my posiadamy mieszkanie w centrum lub blisko centrum / lotniska). Minione dwa lata udowodniły jednak, że najem krótkoterminowy jest mało stabilny. Warto też pamiętać, iż wymaga on od inwestora znacznie więcej aktywności.

Zalety najmu krótkoterminowego

  • W przewidywalnych warunkach, znacznie wyższa opłacalność inwestycji w nieruchomość (zazwyczaj o 10-20% wyższa niż przy najmie długoterminowych).
  • Możliwość regularnego sprawdzania stanu nieruchomości (zaglądania do środka).
  • Możliwość elastycznego, częstego zmieniania cen za najem (np. w weekendy świąteczne).
  • Opłatę pobierana z góry.
  • Brak obawy przed tym, że wynajmujący zostaną stałymi lokatorami, którzy już nigdy nie opuszczą mieszkania.

Wady najmu krótkoterminowego

  • Aktualnie, w czasie pandemii ruch turystyczny w Polsce zmalał. Trudno przewidzieć też kolejne lockdowny czy zamrożenie branży. Jest więc spora doza ryzyka.
  • Zarządzanie nieruchomością wymaga więcej uwagi i czasu.
  • Bardziej skomplikowana księgowość (kilka rachunków w miesiącu zamiast jednego).
  • Konieczność zadbania o marketing nieruchomości (promocję w portalach typu Airbnb, booking itp.).
  • Wyższy podatek niż w przypadku najmu długoterminowego. Podatek od najmu krótkoterminowego nie został zdefiniowany w ustawie, a zatem należy rozliczać się na ogólnych zasadach.

Jak obliczyć opłacalność inwestycji w najem krótkoterminowy?

Analiza opłacalności inwestycji pod najem krótkoterminowy wymaga wzięcia pod uwagę wielu czynników. Najważniejsze aspekty, od których zależy opłacalność inwestycji to:

  1. Koszt zakupu danego mieszkania lub budynku wraz z wszystkimi kosztami transakcji.
  2. Kredyt na inwestycje w nieruchomości (o ile był brany).
  3. Koszt remontu nieruchomości.
  4. Koszt wyposażenia mieszkania (standard powinien być bardzo dobry lub premium, inaczej opłacalności inwestycji może nas negatywnie zaskoczyć).
  5. Koszt sprzątania mieszkania i prania pościeli po każdym wynajmującym (czyli załóżmy co 2-3 dni).
  6. Podatki, jakie należy uiścić (jest to nie 8,5%, a tyle, ile płacą przedsiębiorcy, czyli 17-32% w zależności od tego, czy posiadasz działalność gospodarczą, firmę lub jesteś osobą fizyczną).
  7. Szacunek przez ile dni w miesiącu nieruchomość będzie wynajęta (analiza opłacalności inwestycji będzie rzetelna tylko, jeżeli racjonalnie podejdziemy do tematu, np. zakładając, że mieszkanie będzie wynajęte przez 15 dni w skali miesiąca, a nie całe 30).

Ocena opłacalności inwestycji – przykład dla najmu krótkoterminowego

Szczegółowo, jak liczyć opłacalność inwestycji w nieruchomość, w tym wskaźniki opłacalności inwestycji opisaliśmy w oddzielnym artykule TUTAJ. Teraz jednak skupmy się na przykładzie.

 

Załóżmy, że zakupiłeś mieszkanie za 420 tys. zł (stara, ale kameralna kamienica Kraków, 15 minut na piechotę od centrum). 40 tys. zł włożyłeś w remont i wyposażenie. W sumie miałeś 110 tys. zł wkładu własnego. Twój kredyt na inwestycje w nieruchomości wymaga od Ciebie spłaty miesięcznych rat w wysokości 1307 zł. Czynsz do administracji wynosi 499 zł miesięcznie. Mieszkanie ma 3 pokoje, 5 łóżek i przyjmujesz w uśrednieniu, że będzie wynajmowane przez 4 osoby przez 15 dni w miesiącu. Liczysz sobie 80 zł od osoby za dobę. Miesięczne koszty szacujesz na ok. 700 zł (prąd, Internet, woda, sprzątanie).

 

Opłacalność inwestycji w najem krótkoterminowy w tym przypadku wynosi: (57 600 (roczny przychód z najmu) – 9792 (podatek 17%) – 15 684 (roczny koszt kredytu)) /  (5988 (roczny czynsz) + 8400 (sprzątanie, rachunki) + 110 000 (Twój wkład)) x 100% = 32 124 / 124 388 x 100% = 25,82%.

Pozostałe Artykuły

Zobacz wszystkie
Przeglądając naszą stronę internetową bez zmian w swojej przeglądarce, wyrażasz zgodę na wykorzystywanie przez nas plików cookies. Dzięki temu nasz serwis może być bezpieczny i wygodny.
Akceptuję