Podział nieruchomości na mniejsze lokale jako inwestycja
Czy kupno dużej nieruchomości po to, by podzielić ją na mniejsze lokale, jest opłacalne? Jak przeprowadzić podział nieruchomości?
Rynek nieruchomości w Polsce a duże lokale
Rynek nieruchomości w Polsce faworyzuje obecnie lokale 48-63 metry. Oznacza to, że większe nieruchomości inwestycyjne (nie tylko mieszkania, ale i całe budynki, stare kamienice itp.) sprzedają się dłużej, a ich cena jest zazwyczaj dużo niższa za metr kwadratowy. Takie okazyjne inwestycje w nieruchomości mają oczywiście wielu miłośników – podział nieruchomości nie jest jednak wcale taki prosty, jak się wydaje.
Zakup, a potem podział nieruchomości na mniejsze
O ile dana nieruchomość, np. mieszkanie w kamienicy, można podzielić na dwa czy nawet trzy lokale z osobnym wejściem to wówczas, taki podział nieruchomości może się odznaczyć wyższą stopą zwrotu. Jest tak zarówno jeśli chodzi o dalszą sprzedaż, jak i najem.
Szczególnie najem takiej nieruchomości może mieć wysoką opłacalność inwestycji w mieszkanie z trzech powodów:
- Kredyt na inwestycje w nieruchomość bierzesz jeden, z kolei możesz mieć przychód z 2-3 kwot najmu (np. kupisz mieszkanie za 450 tys. zł, które podzielisz na dwie kawalerki pod wynajem).
- Nie musisz zakładać oddzielnych ksiąg wieczystych – najem mniejszych lokali nie wymaga odrębności.
- Rynek nieruchomości w dużych miastach (np. krakowski rynek nieruchomości) nieprzerwanie notuje wysoki popyt na kawalerki – dość szybko i łatwo można znaleźć na nie chętnych.
Podział nieruchomości w praktyce
Co na to poradnik inwestora rynku nieruchomości? Przed zakupem mieszkania najpierw upewnić się trzeba, że podział nieruchomości jest możliwy technicznie. Chodzi o to, że do każdego mniejszego mieszkania powinno dać się wejść z klatki schodowej osobnym wejściem. Szczególnie stare kamienice nadają się do takich projektów – zazwyczaj nie ma problemu z utworzeniem drugiego wejścia tudzież stworzeniem tj. mniejszego korytarza, z którego nastąpi podział nieruchomości na dwa odrębne lokale.
Ponadto, jeżeli kameralna kamienica, w której nabyliśmy mieszkanie czy blok posiada wspólnotę mieszkaniową (a prawdopodobnie posiada), to podział nieruchomości musi zostać przez nią zaaprobowany. Odpowiedni przepis o tym znajduje się w art. 22 ust. 4 tzw. Ustawy o własności lokali.
Z praktycznych rzeczy, warto też pamiętać, że podział nieruchomości na mniejsze lokale skutkuje zmianą numeracji – z mieszkania nr 5, tworzy się wówczas mieszkanie 5A i 5B, tak aby nie zaburzać numeracji całego budynku.
Podział nieruchomości – różne rodzaje
Warto też wspomnieć, iż pod pojęciem podział nieruchomości funkcjonuje de facto kilka różnych podziałów:
- Wieczystoksięgowy podział nieruchomości (wyodrębnienie części nieruchomości tak, że ma ona osobną księgę wieczystą – z pewnością będzie to konieczne, jeżeli planujesz kupić większą nieruchomość celem podziału na mniejsze, które chcesz sprzedać osobno)
- Ewidencyjny (geodezyjny) podział nieruchomości (wyodrębnia się wówczas nową nieruchomość z danego gruntu)
- Podział nieruchomościquoad usum (dotyczy łącznej współwłasności, gdzie każdy ma identyczne prawa, np. małżonkowie do wspólnego mieszkania)
- Prawny podział nieruchomości (dotyczy przeniesienia części własności na inne osoby, zazwyczaj jest procentowy i następuje przy dziedziczeniu nieruchomości).
Ile trwa podział nieruchomości?
To, ile trwa podział nieruchomości, zależy od tego, co dokładnie dzielimy i w jaki sposób. Dla przykładu, założenie nowej księgi wieczystej dla mieszkania trwa średnio od 3 do 6 miesięcy, z kolei podział nieruchomości pomiędzy różnych współwłaścicieli trwać może nawet do 12 miesięcy. Taka sytuacja na rynku nieruchomości jest niestety normą.
