Inwestycja w nieruchomość: porady odnośnie kupna mieszkania pod wynajem

Długotrwała inwestycja w nieruchomość, jaką jest kupno mieszkania pod wynajem to aktywność, którą należy gruntownie przemyśleć. Na co zwrócić uwagę, zanim kupisz mieszkanie?

Inwestycja w nieruchomość a kalkulacja zwrotu

Po pierwsze, zanim kupisz mieszkanie pod wynajem, każdy lokal, o jakim myślisz, odpowiednio przekalkuluj. Inwestycje w nieruchomości opłacają się tylko, jeżeli kupisz mieszkanie w odpowiedniej cenie, a Twój kredyt na inwestycje w nieruchomości nadal pozwoli Ci zarobić na najmie.

Pisaliśmy o tym szczegółowo w oddzielnym artykule Jak obliczyć opłacalność inwestycji w mieszkanie. Tutaj przytoczymy zatem jedynie skrót najważniejszych informacji:

1. W koszt zakupu mieszkania licz również koszty transakcyjne (opłatę u notariusza, podatki), a także koszt remontu lub wyposażenia.
2. Inwestycja w nieruchomość premium (nowe inwestycje deweloperskie, zrewitalizowana kameralna kamienica) jest aktualnie uważana za lepszą – pozwala bowiem ustawić wyższy czynsz.
3. Nie zapomnij wliczyć w stałe koszty podatku od wynajmu – w Polsce jest to aktualnie 8,5%.
4. Nie zakładaj, że mieszkanie będzie wynajęte w 100% – dla bezpieczeństwa, załóż, że średnio jeden miesiąc w roku będzie stało puste.

Inwestycja w nieruchomość pod wynajem – kryteria oceny atrakcyjności

Inwestycje i nieruchomości łączy jedno: nie można patrzeć tylko na jeden detal (np. dobry układ mieszkania i ładne wykończenie), należy jeszcze przeanalizować całe otoczenie rynkowe. Przede wszystkim, sprawdź średnie ceny zakupu mieszkania w dzielnicy, którą wybrałeś oraz w całym mieście. Sprawdź też średnie ceny wynajmu mieszkań tak, aby Twoje założenia nie rozmijały się z rzeczywistością.

Inwestycja w nieruchomość w centrum miasta pozwala zazwyczaj podyktować wysoki czynsz, ale na opłacalność inwestycji składa się też koszt jej zakupu – może się okazać, że więcej zyskasz na zakupie mieszkania w innej dzielnicy. Warto obserwować kamienice na sprzedaż i nowe inwestycje deweloperskie również poza ścisłym centrum.

Przyjrzyj się, jak wygląda klatka schodowa (np. stare kamienice Kraków często nią straszą, co odstrasza najemców), podwórko, widok z okna. Inwestycja w nieruchomość powinna być również oceniona pod kątem łatwości dojazdu do centrum miasta, bliskości komunikacji miejskiej, sklepów, szkół, lokali gastronomicznych – to wszystko wpływa na cenę najmu zarówno krótko-, jak i długoterminowego.

Zarządzanie inwestycjami i nieruchomościami

Kupno kilku mieszkań pod wynajem, czyli inwestycje w nieruchomości na większą skalę, rzadko kiedy może być efektywnie zarządzane tylko i wyłącznie przez jedną osobę. Nawet przy wynajmie długoterminowym, który zdecydowanie wymaga mniej “opieki” niż krótkoterminowy, nadal koniecznym jest co miesiąc wystawiać faktury i rachunki, odprowadzać stosowne opłaty i obsługiwać wynajmujących.

Jak powinno się obsługiwać cały proces? Jakie umowy wynajmu mieszkań będą Cię najlepiej chronić? Jeżeli masz wątpliwości, pamiętaj, że zarządzanie inwestycjami i nieruchomościami to jedna z naszych domen – zawsze możesz zgłosić się do nas po consulting.

Inwestycja w nieruchomość, jaką jest kupno mieszkania pod wynajem to nie zawsze “łoże usłane różami”. Jak się zabrać do inwestycji? Czego się wystrzegać?Inwestycja w nieruchomość – 3 popularne błędy wynajmu

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o błędach, jakie często popełniają początkujący inwestorzy:

1. Zakup zbyt dużego mieszkania (najchętniej wynajmowane są mieszkania 2-3 pokojowe o metrażu do 58 m2; mieszkania na wynajem, które mają 80 m2 raczej będą typowo dla studentów, a i prawdopodobnie dłużej będziesz szukać na nie chętnych).
2. Żądanie nieadekwatnego czynszu z najmu w stosunku do standardu mieszkania (inwestycja w nieruchomość oczywiście musi się opłacić, ale wysokość kwoty wynajmu zostanie szybko zweryfikowana przez rynek nieruchomości).
3. Brak kalkulacji czasu i środków potrzebnych na utrzymanie mieszkania w dobrym stanie (przyjąć należy, że raz na 4-5 lat konieczne będzie odmalowanie ścian).